DFP 2017 de RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A.

Relatório do auditor independente sobre as demonstrações financeiras individuais e consolidadasAos Administradores e AcionistasRNI Negócios Imobiliários S.A.OpiniãoExaminamos as demonstrações financeiras individuais da RNI Negócios Imobiliários S.A. ("Companhia"), que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2017 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das principais políticas contábeis.Examinamos também as demonstrações financeiras consolidadas da RNI Negócios Imobiliários S.A. e suas controladas ("Consolidado"), que compreendem o balanço patrimonial consolidado em 31 de dezembro de 2017 e as respectivas demonstrações consolidadas do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das principais políticas contábeis.Opinião sobre as demonstrações financeiras individuaisEm nossa opinião, as demonstrações financeiras individuais acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da RNI Negócios Imobiliários S.A. em 31 de dezembro de 2017, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.Opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadasEm nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da RNI Negócios Imobiliários S.A. e suas controladas em 31 de dezembro de 2017, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS)) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC).Base para opiniãoNossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir, intitulada "Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas". Somos independentes em relação à Companhia e suas controladas, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas conforme essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.ÊnfaseConforme descrito na Nota 2, as demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. As demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRSs aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, consideram, adicionalmente, a Orientação Técnica OCPC 04 - "Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de Incorporação Imobiliária Brasileira" editada pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis. Essa orientação trata do reconhecimento de receita desse setor e envolve assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e de controle na venda de unidades imobiliárias, conforme descrito em maiores detalhes na Nota 3. Nossa opinião não está ressalvada em função desse assunto.Principais Assuntos de AuditoriaPrincipais Assuntos de Auditoria (PAA) são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras individuais e consolidadas e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.Porque é um PAAValor recuperável dos imóveis a comercializar - Controladora e Consolidado - Notas 2.4 e 7O cenário econômico dos últimos anos no Brasil causou perda do poder aquisitivo dos consumidores e consequente redução dos preços dos imóveis, tendo havido volume relevante de distratos de vendas pelos clientes da Companhia e de suas controladas. Esse contexto aumenta a possibilidade de existir unidades imobiliárias contabilizadas a um custo superior ao seu valor líquido realizável. A Companhia e suas controladas avaliam periodicamente o valor de realização dos imóveis em estoque com o objetivo de estimar a necessidade de constituição de provisão para perda por redução ao valor recuperável. A determinação do valor recuperável de estoques é documentada em avaliação que inclui a utilização de julgamentos e premissas por parte da Companhia, que considera projeções sobre eventos futuros, tais como: cronograma de lançamentos, valor de mercado das unidades em estoque, gastos relacionados as vendas (comissões, impostos, etc.), associados às condições atuais de mercado. Qualquer mudança nessas premissas pode impactar de forma relevante o valor desses ativos nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas e o valor do investimento registrado pelo método de equivalência patrimonial nas demonstrações financeiras da controladora. Dessa forma, consideramos esse assunto como significativo em nossos trabalhos de auditoria.Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaNo contexto da auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, entre outros procedimentos efetuados, obtivemos entendimento dos processos relacionados aos sistemas relevantes de tecnologia da informação que suportam os processos de valorização e contabilização dos estoques, avaliamos o desenho e testamos os controles-chave associados. Avaliamos a metodologia e principais premissas utilizadas pela Companhia no cálculo de valor recuperável dos imóveis, incluindo a revisão do plano de negócios, orçamentos de custo e estudos de mercado. Comparamos, em base de testes, o valor contábil de imóveis a comercializar com valor de venda de imóveis com características semelhantes. Também com base em uma amostra, efetuamos a conferência matemática dos cálculos de valor recuperável dos imóveis a comercializar efetuados pela administração. Efetuamos entendimento e verificação das perdas para redução ao valor recuperável, calculadas e não registradas pela Companhia em 31 de dezembro de 2017, discutindo e reportando tais ajustes para a administração, considerados não relevantes no contexto das demonstrações financeiras. Adicionalmente, avaliamos a adequação das divulgações sobre o tema nas notas explicativas da administração.Consideramos que os critérios e premissas adotados pela administração para o teste do valor recuperável dos imóveis a comercializar são razoáveis e consistentes com dados e informações obtidos. Porque é um PAARedução ao valor recuperável (impairment) de contas a receber - Controladora e Consolidado - Notas 3, 5 e 6A Companhia e suas controladas definem critérios e meto dologias para a avaliação do valor recuperável dos saldos de "Créditos perante clientes" (substancialmente "Outros créditos pró-soluto") e de "Contas a receber por venda de terrenos", utilizando premissas e fatores para avaliação da existência de evidência objetiva de perda no valor recuperável, tais como garantias, níveis de inadimplência, volumes de distrato e condições macroeconômicas, com o objetivo de estimar a provisão para créditos de liquidação duvidosa, que em 31 de dezembro de 2017 totaliza R$ 1.691 mil e R$ 16.598 mil na controladora e no consolidado, respectivamente. Por se tratar de uma estimativa contábil elaborada pela administração e sujeita ao exercício de julgamentos críticos, consideramos o tema como área de foco em nossa auditoria. Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaNossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros, o entendimento e teste dos controles internos relevantes relacionados a análise de crédito quando da comercialização dos imóveis. Adicionalmente, obtivemos entendimento da metodologia de cálculo e testamos as principais premissas adotadas pela Companhia para mensuração e contabilização da provisão para perdas, considerando as características das operações, garantias, comparação com dados históricos de perdas, níveis de inadimplência e distratos e informações de mercado. Realizamos uma análise retrospectiva da estimativa registrada no exercício anterior, comparando-a com as perdas efetivas reconhecidas no exercício corrente. Testamos os cálculos matemáticos da provisão para perdas calculada pela Companhia em 31 de dezembro de 2017, identificando e reportando ajustes adicionais não efetuados pela administração na provisão contábil constituída, considerados não relevantes no contexto das demonstrações financeiras. Consideramos que as premissas e os critérios adotados pela administração para o reconhecimento da provisão para redução ao valor recuperável de contas a receber são razoáveis no contexto das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.Porque é um PAATransações com partes relacionadas - Controladora e Consolidado - Nota 15No exercício findo em 31 de dezembro de 2017, a Companhia e suas controladas efetuaram transações relevantes envolvendo partes relacionadas, relacionadas principalmente a operações de venda de carteira de recebíveis e de imóveis. Consideramos esse assunto significativo para a nossa auditoria pela relevância das transações envolvendo partes relacionada e pela complexidade das análises e julgamentos da administração para o desreconhecimento (transferência de controle, riscos e benefícios) desses ativos no balanço da Companhia e suas controladas.Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaEfetuamos os seguintes principais procedimentos: Inspecionamos os contratos e documentos assinados entre as partes. Analisamos as condições pactuadas entre as partes relacionadas e conferimos os cálculos matemáticos dos descontos aplicados sobre o valor de face de determinados recebíveis vendidos.Avaliamos, com o apoio de especialista, o atendimento das condições e pressupostos da norma contábil para o desreconhecimento de ativos nas operações de venda de recebíveis. Adicionalmente, avaliamos a adequação das divulgações em notas explicativas sobre o tema.Consideramos que os critérios e premissas adotados pela Companhia para o desreconhecimento de ativos nas operações de venda de recebíveis são razoáveis e as divulgações são consistentes com dados e informações obtidos.Outros assuntosDemonstrações do Valor AdicionadoAs demonstrações individual e consolidada do valor adicionado (DVA) referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2017, elaboradas sob a responsabilidade da administração da Companhia e apresentadas como informação suplementar para fins de IFRS, foram submetidas a procedimentos de auditoria executados em conjunto com a auditoria das demonstrações financeiras da Companhia. Para a formação de nossa opinião, avaliamos se essas demonstrações estão conciliadas com as demonstrações financeiras e registros contábeis, conforme aplicável, e se a sua forma e conteúdo estão de acordo com os critérios definidos no Pronunciamento Técnico CPC 09 - "Demonstração do Valor Adicionado". Em nossa opinião, essas demonstrações do valor adicionado foram adequadamente elaboradas, em todos os aspectos relevantes, segundo os critérios definidos nesse Pronunciamento Técnico e são consistentes em relação às demonstrações financeiras individuais e consolidadas tomadas em conjunto.Auditoria dos valores correspondentes ao exercício anteriorO exame das demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de dezembro de 2016, apresentadas para fins de comparação, foi conduzido sob a responsabilidade de outros auditores independentes, que emitiram relatório de auditoria com data de 15 de março de 2017, sem ressalvas.Outras informações que acompanham as demonstrações financeiras individuais e consolidadas e o relatório do auditorA administração da Companhia é responsável por essas outras informações que compreendem o Relatório da Administração.Nossa opinião sobre as demonstrações financeiras individuais e consolidadas não abrange o Relatório da Administração e não expressamos qualquer forma de conclusão de auditoria sobre esse relatório. Em conexão com a auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, nossa responsabilidade é a de ler o Relatório da Administração e, ao fazê-lo, considerar se esse relatório está, de forma relevante, inconsistente as demonstrações financeiras ou com nosso conhecimento obtido na auditoria ou, de outra forma, aparenta estar distorcido de forma relevante. Se, com base no trabalho realizado, concluirmos que há distorção relevante no Relatório da Administração, somos requeridos a comunicar esse fato. Não temos nada a relatar a este respeito.Responsabilidades da administração e da governança pelas demonstrações financeiras individuais e consolidadasA administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras individuais de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e das demonstrações financeiras consolidadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB), e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.Na elaboração das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, a administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Companhia continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras , a não ser que a administração pretenda liquidar a Companhia ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.Os responsáveis pela governança da Companhia e suas controladas são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações financeiras.Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadasNossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações contábeis individuais e consolidadas, tomadas em conjunto, estão livres de dis torção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.Como parte de uma auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras individuais e consolidadas, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Companhia e suas controladas.Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela administração.Concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Companhia. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar a Companhia a não mais se manter em continuidade operacional.Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, inclusive as divulgações e se essas demonstrações financeiras representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.Obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente referente às informações financeiras das entidades ou atividades de negócio do grupo para expressar uma opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadas. Somos responsáveis pela direção, supervisão e desempenho da auditoria do grupo e, consequentemente, pela opinião de auditoria.Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras do exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.Ribeirão Preto, 14 de março de 2018 PricewaterhouseCoopersMaurício Cardoso de Moraes Auditores IndependentesContador CRC 1PR035795/O-1 "T" SP CRC 2SP000160/O-5