DFP 2018 de GAFISA S/A.

RELATÓRIO DO AUDITOR INDEPENDENTE SOBRE AS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS INDIVIDUAIS E CONSOLIDADASAos Acionistas e Administradores da Gafisa S.A. São Paulo - SPOpinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadas elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVMExaminamos as demonstrações contábeis individuais e consolidadas da Gafisa S.A. ("Companhia"), identificadas como controladora e consolidado, respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2018 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das principais políticas contábeis. Opinião sobre as demonstrações contábeis individuais Em nossa opinião, as demonstrações contábeis individuais acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da Gafisa S.A em 31 de dezembro de 2018, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).Opinião sobre as demonstrações contábeis consolidadas Em nossa opinião, as demonstrações contábeis consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da Gafisa S.A. e suas controladas em 31 de dezembro de 2018, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).Base para opinião sobre as demonstrações individuais e consolidadasNossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada "Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas". Somos independentes em relação à Companhia e suas controladas, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.Ênfase Práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVMConforme descrito na Nota Explicativa nº 2.1, as demonstrações contábeis individuais e consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM. Desta forma, a determinação da política contábil adotada pela entidade, para o reconhecimento de receita nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária não concluída, sobre os aspectos relacionados à transferência de controle, seguem o entendimento manifestado pela CVM no Ofício Circular /CVM/SNC/SEP nº 02/2018 sobre a aplicação da NBC TG 47 (IFRS 15). Nossa opinião não está ressalvada em relação a esse assunto. Principais assuntos de auditoriaPrincipais assuntos de auditoria são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações contábeis individuais e consolidadas e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos. Cumprimento de cláusulas contratuais em contratos de empréstimos e financiamentos A Companhia e suas controladas possuem diversos contratos de empréstimos e financiamentos totalizando R$ 560.599 mil e R$ 623.746 mil, na controladora e consolidado, respectivamente, para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e reforço no capital de giro. Determinados contratos possuem cláusulas de garantia, como cessão fiduciária de direitos creditórios e antecipação de dívida, que envolve o cumprimento de certos índices financeiros e outras condicionantes que preveem, dentre outros, a anuência de instituições financeiras em alterações no controle societário e veto de cessão pela Companhia e/ou suas controladas de direitos e obrigações já cedidos em garantia para as respectivas instituições financeiras. Conforme mencionado na Nota Explicativa nº 12, em algumas situações houve reclassificação de dívidas para o passivo de curto prazo em decorrência de descumprimento de obrigações contratuais e a Administração, com base em seu entendimento e no entendimento dos assessores jurídicos entende que não há impacto em cláusulas restritivas cruzadas.Adicionalmente, a Administração e seus assessores jurídicos interpretam que para determinados contratos com instituições financeiras a ausência de notificação por parte do credor até a data de aprovação das demonstrações contábeis garante à Companhia o direito incondicional de continuar mantendo o diferimento da liquidação com base nos termos contratualmente estabelecidos.Considerando a complexidade do julgamento na interpretação dos contratos com algumas instituições financeiras, a necessidade de controles internos robustos e tempestivos e a relevância deste assunto para o risco de liquidez da Companhia, consideramos esse assunto como significativo em nossa auditoria. Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaNossos procedimentos de auditoria incluíram, dentre outros:- Leitura dos contratos de empréstimos e financiamentos- Emissão de carta e recebimento de respostas de circularização para confirmação dos saldos registrados nas demonstrações contábeis- Entendimento da análise da administração sobre as cláusulas restritivas e a consistência da aplicação do entendimento em relação às demonstrações contábeis divulgadas em períodos anteriores- Obtenção de opinião de assessores jurídicos externos da Companhia sobre determinada operação e,- Recálculo dos covenants financeiros e avaliação do cumprimento.Durante o processo de auditoria identificamos falhas nos controles internos relacionados com a robustez do acompanhamento de cláusulas restritivas, no que tange a formalização incompleta do acompanhamento das cláusulas, fato que revela necessidade de revisão e aprimoramento nos controles internos.Os resultados alcançados pelos procedimentos de auditoria anteriormente mencionados estão consistentes com a avaliação da Administração apresentada nas divulgações das notas explicativas, no contexto das demonstrações contábeis individuais e consolidadas tomadas em conjunto.Reconhecimento de receita das unidades imobiliárias comercializadas na fase de construção e mensuração de provisão para distratoConforme Nota Explicativa nº 2.2.2, reconhecimento de receitas, a Companhia aplicou a NBC TG 47 (IFRS 15) - Receita de contratos com clientes, incluindo as orientações contidas no Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018 no que se refere a venda de unidades não concluídas, em que a receita é reconhecida ao longo do tempo (overtime method), com mensuração através da evolução dos custos orçados em relação aos custos estimados de cada empreendimento imobiliário (percentage of completion - PoC).Após atendimento dos critérios para início do reconhecimento de receita descritos na política contábil da Companhia, periodicamente, a administração reavalia o risco de entrada de fluxo de caixa, para cada contrato de unidade imobiliária comercializada e ainda não entregue para o cliente. No período em que ocorre incerteza e deixa de ser provável a entrada de fluxos de caixa, a Companhia suspende o reconhecimento de receita do cliente e estorna os valores registrados desde o início da assinatura do contrato de compra e venda e constitui uma provisão para distrato considerando eventuais valores já recebidos, com as deduções contratuais e legais cabíveis.Considemos estes assuntos como significativos em nossa auditoria em decorrência dos potenciais efeitos envolvidos nas demonstrações contábeis, requerendo controles internos robustos para o processo de elaboração e dos orçamentos de cada empreendimento imobiliário, requerendo monitoramento contínuo, visto que são a base do reconhecimento das receitas de vendas de unidades imobiliárias em fase de construção e a utilização de premissas específicas para tentar identificar tempestivamente o risco de incerteza sobre entrada de fluxos de caixa e consequentemente, mensuração e registro de provisão para distrato. Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaNossos procedimentos de auditoria incluíram, dentre outros:Reconhecimento de receita de unidades imobiliárias não concluídas- Avaliação do ambiente de controles internos para o reconhecimento de receita- Teste dos controles relevantes de revisão e aprovação do orçamento e atualização da carteira de recebíveis- Teste, em base amostral, de contratos de venda de unidades imobiliárias para entendimento dos termos e condições estabelecidos- Compreensão e testes, com base amostral, da composição dos orçamentos e análise sobre a parcela dos custos a incorrer vis à vis o estágio de evolução dos empreendimentos selecionados para teste- Teste, em base amostral, de despesas incorridas através de documentação suporte identificada por empreendimento- Visita em alguns empreendimentos imobiliários para entendimento sobre evolução física e financeira da obra e verificação de eventual risco específico e,- Recálculo da receita reconhecida com base em informações extraídas de orçamentos aprovados pelo engenheiro responsável pelo empreendimento.Mensuração da provisão para distrato- Entendimento dos controles internos e teste das bases de unidades imobiliárias comercializadas e análise sobre a existência de inadimplência e pedidos de distrato em análise ou concluídos- Avaliação das premissas adotadas pela Companhia para identificação do risco de incerteza sobre entrada de fluxo de caixa- Teste de desreconhecimento da receita, custos, provisão para distratos a pagar e valor registrado nos estoques e,- Avaliação dos distratos efetivos ocorridos em período subsequente que poderiam não ter sido contemplados na provisão.Os resultados alcançados pelos procedimentos de auditoria anteriormente mencionados estão consistentes com a avaliação da Administração apresentados nas divulgações das notas explicativas, sem identificação de ajuste ou falhas relevantes nos controles internos Provisões e passivos contingentesConforme mencionado nas Notas Explicativas nos 2.2.22 (i) e 16, a Companhia e suas controladas estão envolvidas em um número elevado de processos judiciais e administrativos nas esferas cível, trabalhista e tributária, que surgem no curso normal de seus negócios.Devido ao volume de processos, a Administração adota o critério de reconhecer provisão para os processos a partir da primeira sentença negativa para a Companhia e, em casos de processos individualmente relevantes, análises são realizadas caso a caso.Face ao volume de processos, aos critérios estabelecidos para identificar tempestivamente a necessidade de provisão contábil e a existência de julgamentos relevantes envolvido no processo de avaliação e mensuração das provisões e divulgações dos passivos contingentes, consideramos esse assunto como um principal assunto de auditoria. Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaNossos procedimentos de auditoria incluíram, dentre outros:- Entendimento da política para registro de provisão para contingência adotada pela Companhia e suas controladas, bem como aplicação de testes, com base em amostragem, dos controles internos relevantes para garantir que os critérios estabelecidos na política estão sendo seguidos- Recebimento e avaliação de carta dos assessores jurídicos informando em quais processos a Companhia e suas controladas são parte de processos em discussões administrativas ou judiciais- Discussão com os advogados internos e órgãos de governança para entendimento sobre existência de assuntos significativos não registrados contabilmente ou mencionados nas notas explicativas e,- Confronto do total de contingências mencionadas pelos assessores jurídicos da Companhia com expectativa de provável saída de recursos com a provisão contábil existente nas demonstrações contábeis de 31 de dezembro de 2018 e análise das divulgações realizadas para os passivos contingentes.Durante o processo de auditoria houve a necessidade de ajustes que afetaram a mensuração e a divulgação da provisão para contingências, os quais foram registrados e divulgados pela administração. Estes ajustes também revelam necessidade de revisão e aprimoramento nos controles internos. Avaliação sobre a recuperabilidade de ativos não financeiros - ágio no investimento de Alphaville e terrenos que não constam em plano de negócios para futuras incorporaçõesA Companhia mantém o valor de R$ 161.100 mil, líquido da provisão ao valor recuperável (impairment), em 31 de dezembro de 2018, referente ao ágio no investimento na Alphaville Urbanismo S.A. que está baseada na expectativa de rentabilidade futura da coligada. No processo de mensuração do valor recuperável são utilizados julgamentos complexos pela Administração, em sua maioria baseado em premissas desenvolvidas internamente e por um período superior ao período formalmente amparado no plano de negócios aprovado da investida.No que tange aos terrenos destinados para venda, que estão registrados, líquido de provisões aos valor recuperável, nos montantes de R$ 74.842 mil e R$ 78.148 mil, nas demonstrações individuais e consolidadas, respectivamente, existem premissas relevantes para mensuração ao valor recuperável e permanência destes ativos por longo período na Companhia.Considerando que qualquer alteração nas premissas utilizadas pode gerar efeitos significativos na avaliação e impactos nas demonstrações contábeis, individuais e consolidadas, consideramos os assuntos anteriormente mencionados como significativos em nossa auditoria.Como o assunto foi conduzido em nossa auditoriaNossos procedimentos de auditoria incluíram, dentre outros:Ágio no investimento de Alphaville- Analisamos a competência e objetividade dos especialistas externos contratados pela administração- Incluímos nossos especialistas para avaliação do modelo e raz oabilidade das premissas consideradas e recálculo aritimético, bem como, para comparação dos dados utilizados com dados observáveis comparáveis- Confirmação dos dados observáveis através das fontes de dados mencionadas no laudo dos especialistas externos- Análise da performance financeira considerada no modelo, com períodos anteriores (histórico) vis à vis a expectativa de modificação de cenário econômico apresentado pela Administração- Confronto com a consistência do Plano de Negócios disponibilizado com o modelo preparado para a recuperabilidade do ágio e,- Avaliação da consistência sobre a metodologia e premissas adotadas com aquela praticada no exercício anterior.Terrenos que não constam em plano de negócios para futuras incorporações- Entendimento das premissas utilizadas e avaliação da razoabilidade e consistência dos dados e premissas utilizados- Confronto de informações com dados observáveis- Análise de exatidão matemática dos cálculos aritméticos e confronto com o saldo contábil. Durante o processo de auditoria identificamos falhas nos controles internos no que tange a formalização de algumas premissas relevantes, fato que revela necessidade de revisão e aprimoramento nos controles internos associados a estes itens, porém, sem ajustes materiais a serem registrados. Outros assuntosDemonstrações do valor adicionado As demonstrações individual e consolidada do valor adicionado (DVA) referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2018, elaboradas sob a responsabilidade da administração da Companhia, e apresentadas como informação suplementar para fins de IFRS, foram submetidas a procedimentos de auditoria executados em conjunto com a auditoria das demonstrações contábeis da Companhia. Para a formação de nossa opinião, avaliamos se essas demonstrações estão conciliadas com as demonstrações contábeis e registros contábeis, conforme aplicável, e se a sua forma e conteúdo estão de acordo com os critérios definidos na NBC TG 09 - Demonstração do Valor Adicionado. Em nossa opinião, essas demonstrações do valor adicionado foram adequadamente elaboradas, em todos os aspectos relevantes, segundo os critérios definidos nessa Norma e são consistentes em relação às demonstrações contábeis individuais e consolidadas tomadas em conjunto.Auditoria dos valores correspondentes ao exercício anterior As demonstrações contábeis individuais e consolidados correspondentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2017 foram anteriormente auditados por outros auditores independentes, que emitiram relatório datado de 8 de março de 2018, sem ressalva. Em virtude dos ajustes relacionados ao reconhecimento da provisão para distrato no momento da adoção do Ofício-Circular/CVM/SNC/SEP/nº 02/2018, que dispõe sobre reconhecimento de receita nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária não concluída nas companhias abertas brasileiras do setor de incorporação imobiliária, adotados pela Companhia retrospectivamente, conforme descritos na Nota Explicativa nº 3.1 às demonstrações contábeis, houve modificação em determinados saldos no balanço patrimonial e das demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa, individuais e consolidados correspondentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2017, apresentados para fins de comparação. Adicionalmente, como parte de nossos exames das demonstrações contábeis individuais e consolidadas de 2018, examinamos também os ajustes descritos na Nota Explicativa nº 3.1 às demonstrações contábeis para os balanços patrimoniais individuais e consolidados de 1º de janeiro de 2017. Em nossa opinião, tanto os ajustes realizados para 31 de dezembro de 2017 como para 1º de janeiro de 2017 são apropriados e foram corretamente efetuados. Não fomos contratados para auditar, revisar nem aplicar nenhum outro procedimento sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidados da Companhia referentes a 31 de dezembro de 2017 e 1º de janeiro de 2017, e, portanto, não expressamos opinião nem nenhuma forma de asseguração sobre as referidas demonstrações contábeis tomados em conjunto.Outras informações que acompanham as demonstrações contábeis individuais e consolidadas e o relatório do auditorA Administração da Companhia é responsável por essas outras informações que compreendem o Relatório da Administração.Nossa opinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadas não abrange o Relatório da Administração e não expressamos qualquer forma de conclusão de auditoria sobre esse relatório. Em conexão com a auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas, nossa responsabilidade é a de ler o Relatório da Administração e, ao fazê-lo, considerar se esse relatório está, de forma relevante, inconsistente com as demonstrações contábeis ou com nosso conhecimento obtido na auditoria ou, de outra forma, aparenta estar distorcido de forma relevante. Se, com base no trabalho realizado, concluirmos que há distorção relevante no Relatório da Administração, somos requeridos a comunicar esse fato. Não temos nada a relatar a este respeito. Responsabilidades da Administração e da governança pelas demonstrações contábeis individuais e consolidadasA Administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações contábeis individuais e consolidadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM, e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações contábeis livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.Na elaboração das demonstrações contábeis individuais e consolidadas, a Administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Companhia continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações contábeis, a não ser que a Administração pretenda liquidar a Companhia ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações. Os responsáveis pela governança da Companhia e suas controladas são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações contábeis. Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadasNossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações contábeis individuais e consolidadas, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações contábeis. Como parte de uma auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:- Ident ificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.- Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Companhia e suas controladas.- Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela administração. - Concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Companhia. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar a Companhia a não mais se manter em continuidade operacional.- Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações contábeis, inclusive as divulgações e se as demonstrações contábeis individuais e consolidadas representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.- Obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente referente às informações financeiras das entidades ou atividades de negócio do grupo para expressar uma opinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadas. Somos responsáveis pela direção, supervisão e desempenho da auditoria do grupo e, consequentemente, pela opinião de auditoria.Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance e da época dos trabalhos de auditoria planejados e das constatações significativas de auditoria, inclusive as deficiências significativas nos controles internos que eventualmente tenham sido identificadas durante nossos trabalhos.Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas. Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações contábeis do exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.São Paulo, 28 de março de 2019. BDO RCS Auditores Independentes SSCRC 2 SP 013846/O-1Julian Clemente Contador CRC 1 SP 197232/O-6