DFP 2022 de GAFISA S/A.

RELATÓRIO DO AUDITOR INDEPENDENTE SOBRE AS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS INDIVIDUAIS ECONSOLIDADASAos Acionistas e Administradores da Gafisa S.A. São Paulo - SP Opinião Examinamos as demonstrações financeirasindividuais e consolidadas da Gafisa S.A. (Companhia), identificadas como controladora e consolidado, respectivamente, quecompreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2022 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultadoabrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como ascorrespondentes notas explicativas, incluindo o resumo das principais políticas contábeis. Opinião sobre as demonstrações financeirasindividuais Em nossa opinião, as demonstrações financeiras individuais acima referidas apresentam adequadamente, em todos osaspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da Gafisa S.A em 31 de dezembro de 2022, o desempenho de suas operaçõese os seus fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aentidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Opinião sobre asdemonstrações financeiras consolidadas Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentamadequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada da Gafisa S.A., em 31 de dezembrode 2022, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo nessa data, deacordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro ("International FinancialReporting Standards - IFRS"), emitidas pelo "International Accounting Standards Board - IASB", aplicáveis às entidades de incorporaçãoimobiliária no Brasil, registradas na Comissão de Valores Mobiliários - CVM. Base para opinião sobre as demonstrações individuais econsolidadas". Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossasresponsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada "Responsabilidades do auditor pelaauditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas. Somos independentes em relação à Companhia e a suascontroladas, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normasprofissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade - CFC, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordocom essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião. ÊnfasePráticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM conformedescrito na Nota Explicativa nº 2.1, as demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram elaboradas de acordo com aspráticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS) emitidas pelo InternationalAccounting Standards Board (IASB), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM. Desta forma, adeterminação da política contábil adotada pela entidade, para o reconhecimento de receita nos contratos de compra e venda deunidade imobiliária não concluída, sobre os aspectos relacionados à transferência de controle, seguem o entendimento manifestadopela CVM no Ofício Circular /CVM/SNC/SEP nº 02/2018 sobre a aplicação da NBC TG 47 (IFRS 15). Nossa opinião não estáressalvada em relação a esse assunto. Principais assuntos de auditoria Principais Assuntos de Auditoria (PAA) são aqueles que, emnosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratadosno contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas como um todo e na formação de nossaopinião sobre essas demonstrações financeiras individuais e consolidadas e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobreesses assuntos. Reconhecimento de receitas A Companhia reconhece a receita com venda de imóveis durante a execução das obrascomo previsto no Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018, conforme descrito nas notas explicativas nº 2.1 e 2.2.2, às demonstraçõesfinanceiras individuais e consolidadas. O reconhecimento de receita da Companhia e suas controladas, requer a mensuração doprogresso ao cumprimento da obrigação de performance, satisfeita ao longo do tempo. Essa mensuração requer significativo etempestivo julgamento da Administração da Companhia e suas controladas, para estimativa de insumos e gastos necessários para ocumprimento das respectivas obrigações de performance, considerando, por exemplo, os custos que serão incorridos até o final dasobras e medição da evolução dos respectivos empreendimentos imobiliários. Consequentemente, este assunto foi considerado comosignificativo para a nossa auditoria por considerarmos o alto risco de subjetividade na avaliação das estimativas praticadas pelaAdministração da Companhia, atrelados à relevância e valores envolvidos aos registros de receita. Como o assunto foi conduzido emnossa auditoria: Nossos principais procedimentos de auditoria objetivando o adequado reconhecimento das receitas com venda deimóveis durante a execução das obras, foram: (i) Avaliação da efetividade dos controles internos diretamente relacionados àaprovação e revisão dos custos de construção (incorridos e a incorrer), utilizados para cálculo de percentual de conclusão dosempreendimentos imobiliários (ii) Com base em uma amostragem, obtivemos os mapas orçamentários desde o início da construçãodo ativo qualificável até a sua versão mais atualizada - e o confrontamos com os registros contábeis. Também confrontamos poramostragem, documentos comprobatórios dos custos incorridos, unidades vendidas e valor dos contratos de venda utilizados nocálculo da receita. (iii) Recálculo da receita reconhecida com base em informações extraídas de orçamentos aprovados peloengenheiro responsável pelo empreendimento. (iv) revisões analíticas sobre as estimativas de custos incorridos e a incorrer e (v)avaliação das divulgações nas demonstrações financeiras individuais e consolidadas. Com base no resultado dos procedimentos deauditoria efetuados, entendemos que: (i) as premissas utilizadas pela Administração para estimar os custos a incorrer são aceitáveisno contexto das demonstrações financeiras individuais e consolidadas e (ii) os cálculos efetuados pela Administração sobre opercentual de conclusão correspondem aos critérios estabelecidos conforme Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018. Provisões ePassivos contingentes conforme nota explicativa 2.2.1 item c) e 16, a Companhia e suas controladas são partes em processos denatureza tributária, cível e trabalhista, para os quais a Administração estima os valores envolvidos e registra provisão nasdemonstrações financeiras individuais e consolidadas nos casos em que considera que haverá perda provável, conformepreconização da norma contábil CPC 25 (IAS 17) - Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes. Além das açõesconsideradas como perda provável, a Companhia possui ações trabalhistas e civis, em curso, para as quais não foram registradasprovisões, considerando que as perspectivas para perda foram avaliadas como possíveis ou remotas pela Administração, a partir deposições de seus assessores jurídicos. As avaliações de risco e as estimativas de perdas são elaboradas pela administração combase nas evidências disponíveis e nas opiniões dos assessores jurídicos da Companhia, envolvendo elevado grau de julgamento,dada a complexidade dos temas. O andamento dos referidos processos nas diversas esferas aplicáveis pode resultar em alteraçõesnas avaliações dos riscos de perda e impactar de forma significativa a s provisões constituídas e o resultado da Companhia e suascontroladas. Face o volume de processos, aos critérios estabelecidos para identificar tempestivamente a necessidade de provisãocontábil e a existência de julgamentos relevantes envolvido no processo de avaliação e mensuração das provisões e divulgações dospassivos contingentes, consideramos esse assunto como um principal assunto de auditoria. Como o assunto foi conduzido em nossaauditoria: Nossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros: (i) a obtenção, leitura e avaliação de correspondências dosassessores jurídicos da Companhia e suas controladas, (ii) confronto do total de contingências mencionadas pelos assessores jurídicos da Companhia com expectativa de provável saída de recursos com a provisão contábil existente nas demonstraçõesfinanceiras individuais e consolidadas (iii) inspeção de atas de reuniões da Administração e (iv) análise das divulgações realizadas nasnotas explicativas das demonstrações financeiras individuais e consolidadas. Consideramos como razoáveis os critérios e aspremissas adotados pela Administração para a determinação da provisão para passivos contingentes, bem como as correspondentesdivulgações, estando consistentes com as informações recebidas ao longo de nossa auditoria. Combinação de negócios ????Controladorae Consolidado Conforme detalhado na nota explicativa 2.1 e 9.3 iii) às demonstrações financeiras, a Companhia concluiu, em 29 deoutubro de 2022, o processo de aquisição de dois empreendimentos da Wotan Realty Ltda, sendo estas, SPE´s que atuamsubstancialmente nos mesmos segmentos de negócios da Companhia. Esta transação foi contabilizada pela aplicação do método deaquisição, que requer, entre outros procedimentos, que a Companhia determine a data de aquisição efetiva do controle, o valor justoda contraprestação transferida, o valor justo dos ativos adquiridos e dos passivos assumidos e a apuração do ágio por expectativa derentabilidade futura ou ganho por compra vantajosa na operação. Tais procedimentos envolvem, normalmente, um elevado grau dejulgamento e estão sujeitos a um elevado grau de incerteza. Em razão do alto grau de julgamento relacionados, e ao impacto queeventuais alterações nas premissas poderiam ter nas demonstrações financeiras, consideramos este um assunto significativo paranossa auditoria. Procedimentos de auditoria executados nossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros, a leitura dosdocumentos que formalizaram a operação, tais como contratos e atas e a obtenção das evidências que fundamentaram adeterminação da data de aquisição do controle e a determinação da contraprestação transferida e da apuração do custo de aquisição.Com auxílio de nossos especialistas em finanças corporativas, analisamos a metodologia utilizada para mensuração da participaçãoanteriormente detida, dos ativos adquiridos e passivos assumidos e avaliamos a razoabilidade das premissas utilizadas na projeção defluxos de caixa, e cálculos efetuados confrontando, quando disponíveis, com informações de mercado, bem como avaliamos a análisede sensibilidade sobre as principais premissas utilizadas e os impactos de possíveis mudanças em tais premissas sobre os valoresapurados e sua relevância em relação às demonstrações financeiras como um todo. Com base nas informações analisadas,analisamos o cálculo da determinação do custo de aquisição e do ágio por rentabilidade futura e avaliamos a adequação dasdivulgações apresentadas pela Companhia. Com base nas evidências obtidas por meio dos procedimentos acima resumidos,consideramos aceitáveis os saldos relacionados aos dois empreendimentos da Wotan Realty Ltda (SPE´s), assim como consideramosque os julgamentos e premissas utilizados pela administração para a avaliação do valor recuperável do ágio são razoáveis e asdivulgações são consistentes com dados e informações obtidos. Outros assuntos Demonstrações do Valor Adicionado Asdemonstrações individual e consolidada do valor adicionado (DVA) referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2001,elaboradas sob a responsabilidade da Administração da Companhia, e apresentadas como informação suplementar para fins de IFRS,foram submetidas a procedimentos de auditoria executados em conjunto com a auditoria das demonstrações financeiras daCompanhia. Para a formação de nossa opinião, avaliamos se essas demonstrações estão conciliadas com as demonstraçõesfinanceiras e registros contábeis, conforme aplicável, e se a sua forma e conteúdo estão de acordo com os critérios definidos na NBCTG 09 Demonstração do Valor Adicionado. Em nossa opinião, essas demonstrações do valor adicionado foram adequadamenteelaboradas, em todos os aspectos relevantes, segundo os critérios definidos nessa Norma e são consistentes em relação àsdemonstrações financeiras individuais e consolidadas tomadas em conjunto. Outras informações que acompanham as demonstraçõesfinanceiras individuais e consolidadas e o relatório do auditor A Administração da Companhia é responsável por essas outrasinformações que compreendem o Relatório da Administração. Nossa opinião sobre as demonstrações financeiras individuais econsolidadas não abrange o Relatório da Administração e não expressamos qualquer forma de conclusão de auditoria sobre esserelatório. Em conexão com a auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, nossa responsabilidade é a de ler oRelatório da Administração e, ao fazê-lo, considerar se esse relatório está, de forma relevante, inconsistente com as demonstraçõesfinanceiras ou com nosso conhecimento obtido na auditoria ou, de outra forma, aparenta estar distorcido de forma relevante. Se, combase no trabalho realizado, concluirmos que há distorção relevante no Relatório da Administração, somos requeridos a comunicaresse fato. Não temos nada a relatar a este respeito. Responsabilidades da administração e da governança pelas demonstraçõesfinanceiras individuais e consolidadas. A Administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação dasdemonstrações financeiras individuais e consolidadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normasinternacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM, e peloscontroles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorçãorelevante, independentemente se causada por fraude ou erro. Na elaboração das demonstrações financeiras individuais econsolidadas, a Administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Companhia continuar operando, divulgando, quandoaplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração dasdemonstrações financeiras, a não ser que a Administração pretenda liquidar a Companhia ou cessar suas operações, ou não tenhanenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações. Os responsáveis pela governança da Companhia e suascontroladas são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstraçõesfinanceiras. Responsabilidades dos auditores independentes pela auditoria das demonstrações financeiras nossos objetivos são obtersegurança razoável de que as demonstrações financeiras individuais e consolidadas, tomadas em conjunto, estão livres de distorçãorelevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurançarazoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras einternacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes defraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectivarazoável, as decisões ec onômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras. Como parte de umaauditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemosceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso: ??Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nasdemonstrações financeiras individuais e consolidadas, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamosprocedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente parafundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro,já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsasintencionais. Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoriaapropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Companhiae suas controladas. ????Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis erespectivas divulgações feitas pela administração.????Concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil decontinuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos oucondições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Companhia. Seconcluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgaçõesnas demonstrações financeiras individuais e consolidadas ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações foreminadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia,eventos ou condições futuras podem levar a Companhia a não mais se manter em continuidade operacional. ????Avaliamos aapresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as divulgações e se as demonstraçõesfinanceiras individuais e consolidadas representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivode apresentação adequada. _ Obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente referente às informações financeiras dasentidades ou atividades de negócio do grupo para expressar uma opinião sobre as demonstrações financeiras individuais econsolidadas. Somos responsáveis pela direção, supervisão e desempenho da auditoria do grupo e, consequentemente, pela opiniãode auditoria. Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance e da época dostrabalhos de auditoria planejados e das constatações significativas de auditoria, inclusive as deficiências significativas nos controlesinternos que eventualmente tenham sido identificadas durante nossos trabalhos. Fornecemos também aos responsáveis pelagovernança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, ecomunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência,incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas. Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pelagovernança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras doexercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nossorelatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstânciasextremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversasde tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.Rio de Janeiro, 27 de março de 2023.Mário Vieira LopesContador - CRC- RJ 060.611/O-0