DFP 2017 de YOU INC INCORPORADORA E PARTICIPACOES S.A.

RELATÓRIO DO AUDITOR INDEPENDENTESOBRE ASDEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS INDIVIDUAIS E CONSOLIDADASAos Acionistas e Administradores daYou Inc Incorporadora e Participações S.A.OpiniãoExaminamos as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da You Inc Incorporadora e Participações S.A. ("Companhia"), identificadas como controladora e consolidado, respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2017 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das principais políticas contábeis.Opinião sobre as demonstrações financeiras preparadas de acordo com aspráticas contábeis adotadas no BrasilEm nossa opinião, as demonstrações financeiras individuais e consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira, individual e consolidada, da You Inc Incorporadora e Participações S.A. em 31 de dezembro de 2017, o desempenho individual e consolidado de suas operações e os seus respectivos fluxos de caixa individuais e consolidados para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.Opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro ("IFRS"), aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis - CPC, pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM e pelo Conselho Federal de Contabilidade - CFCEm nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada da You Inc Incorporadora e Participações S.A. em 31 de dezembro de 2017, o desempenho consolidado de suas operações e os seus respectivos fluxos de caixa consolidados para o exercício findo nessa data, de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro ("IFRS"), aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas pelo CPC, pela CVM e pelo CFC.Base para opiniãoNossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada "Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas". Somos independentes em relação à Companhia e suas controladas, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo CFC, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião. Ênfase Orientação OCPC 04 editada pelo Comitê de Pronunciamentos ContábeisConforme descrito na nota explicativa nº 2.1. às demonstrações financeiras individuais e consolidadas, as demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. As demonstrações financeiras consolidadas foram preparadas de acordo com as IFRS, aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, e consideram, adicionalmente, a orientação técnica OCPC 04 - Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras editada pelo CPC. Essa orientação técnica trata do reconhecimento da receita desse setor e envolve assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias, conforme descrito com mais detalhes na nota explicativa nº 2.1. às demonstrações financeiras individuais e consolidadas. Nossa opinião não está ressalvada em virtude desse assunto.Principais assuntos de auditoriaPrincipais assuntos de auditoria são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras individuais e consolidadas, e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos. a)Reconhecimento da receita dos contratos de venda dos empreendimentosConforme divulgado nas notas explicativas nº 2.8.1 e nº 17 às demonstrações financeiras individuais e consolidadas, o reconhecimento da receita dos contratos de venda dos empreendimentos é regido pela orientação técnica OCPC 04, a qual norteou a aplicação da interpretação técnica ICPC 02 às entidades de incorporação imobiliária brasileiras. O processo de reconhecimento da receita, aplicando-se a porcentagem de conclusão ("POC" - Percentage of Completion), além da relevância dos saldos, envolve estimativas significativas por parte da Administração, que podem ou não se concretizarem, como, por exemplo, a previsão dos custos a serem incorridos até o final das obras.Os principais procedimentos de auditoria estão voltados para os testes, com base em amostragem, da adequação dos custos orçados dos empreendimentos, que envolve o entendimento das atividades de controles implementados, dos procedimentos e da periodicidade da revisão dos custos orçados pela equipe técnica da Companhia, o recálculo da evolução da obra e seus controles para confirmação dos percentuais apurados, a visita às obras, a realização de testes por amostragem para análise da integridade, exatidão e ocorrência dos custos incorridos, nos contratos de vendas e nos distratos, a verificação do atendimento aos requisitos legais para o lançamento dos empreendimentos, e a adequação das divulgações efetuadas pela Administração da Companhia.Com base no resultado dos procedimentos de auditoria efetuados, entendemos que os critérios para apuração do resultado de incorporação e venda de imóvel adotados pela Administração, assim como as respectivas divulgações nas notas explicativas, são aceitáveis, no contexto das demonstrações financeiras.b)Cumprimento de cláusulas restritivas ("covenants") previstas nas debênturesConforme divulgado na nota explicativa nº 11 às demonstrações financeiras individuais e consolidadas, a Companhia possui contratos de debêntures com cláusulas de vencimento antecipado pelo não cumprimento de determinados índices financeiros, bem como pelo descumprimento de certas obrigações operacionais, tais como vencimento antecipado de outras obrigações financeiras em valores determinados. Além de envolverem saldos materiais, o descumprimento de cláusulas restritivas pode resultar na declaração de vencimento antecipado pelas Instituições financeiras, fazendo com que a Companhia passe a ter a obrigação de liquidar os empréstimos no curto prazo. Dessa forma, o assunto foi considerado como risco significativo em nossa abordagem de auditoria e, portanto, uma área foco de nossos trabalhos.Efetuamos procedimentos específicos de auditoria, que incluem, mas não se limitam a: (i) análise dos contratos e identificação de cláusulas restritivas atreladas aos índices financeiros e à cláusulas restritivas atreladas a aspectos não financeiras (ii) obtenção das análises realizadas pela Administração, quanto ao atingimento das cláusulas restritivas e garantias, incluindo o recálculo dos índices financeiros, s e aplicável e (iii) avaliação da adequação das divulgações nas demonstrações financeiras. Com base no resultado dos procedimentos de auditoria efetuados, entendemos que os cálculos e análises efetuados pela Administração sobre as cláusulas restritivas, estão consistentes com as cláusulas dos contratos de empréstimos e financiamentos. c)Realização do saldo de estoques de imóveisConforme divulgado nas notas explicativas nº 2.6. e nº 5 às demonstrações financeiras individuais e consolidadas, os imóveis estão demonstrados ao custo, o qual não excede o seu valor líquido realizável. Os imóveis a comercializar são refletidos nas demonstrações financeiras pelo menor valor entre o custo histórico e o valor estimado de venda das unidades imobiliárias, e caso o valor estimado de venda das unidades imobiliárias seja menor que o custo histórico, respectiva provisão é registrada. Tendo em vista o cenário econômico, as incertezas em relação às estimativas efetuadas, ao grau de julgamento exercido pela Administração para a identificação do valor estimado de venda das unidades imobiliárias, e a relevância dos saldos, tais assuntos foram foco em nossa auditoria.A Administração revisa periodicamente as estimativas de realização do estoque de imóveis a comercializar, e durante nossa auditoria realizamos procedimentos que incluem, mas não se limitam a: (i) obtenção e análise das premissas utilizadas pela Administração para cálculo das provisões, quando aplicável, incluindo a expectativa do valor de venda dos imóveis (ii) análise do valor estimado de venda das unidades imobiliárias versus custo histórico (iii) análise das tabelas de vendas e dos comparativos de mercado dos imóveis concluídos e (iv) avaliação da adequação das divulgações nas demonstrações financeiras. Com base no resultado dos procedimentos de auditoria efetuados, entendemos que as premissas utilizadas para cálculo do valor estimado de venda das unidades imobiliárias dos imóveis a comercializar correspondem às melhores estimativas de recuperação da Administração para o exercício findo em 31 de dezembro de 2017.Outros assuntosDemonstrações do valor adicionadoAs demonstrações individuais e consolidadas do valor adicionado ("DVA") referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2017, elaboradas sob a responsabilidade da Administração da Companhia, e apresentadas como informação suplementar para fins de IFRS, foram submetidas a procedimentos de auditoria executados em conjunto com a auditoria das demonstrações financeiras da Companhia. Para a formação de nossa opinião, avaliamos se essas demonstrações estão reconciliadas com as demais demonstrações financeiras e os registros contábeis, conforme aplicável, e se a sua forma e conteúdo estão de acordo com os critérios definidos no Pronunciamento Técnico CPC 09 - Demonstração do Valor Adicionado. Em nossa opinião, essas demonstrações individuais e consolidadas do valor adicionado foram adequadamente elaboradas, em todos os aspectos relevantes, segundo os critérios definidos nesse pronunciamento técnico e são consistentes em relação às demonstrações financeiras individuais e consolidadas tomadas em conjunto.Outras informações que acompanham as demonstrações financeiras individuais e consolidadas e o relatório do auditorA Administração da Companhia é responsável por essas outras informações que compreendem o Relatório da Administração.Nossa opinião sobre as demonstrações financeiras individuais e consolidadas não abrange o Relatório da Administração, e não expressamos qualquer forma de conclusão de auditoria sobre esse relatório.Em conexão com a auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, nossa responsabilidade é a de ler o Relatório da Administração e, ao fazê-lo, considerar se esse relatório está, de forma relevante, inconsistente com as demonstrações financeiras ou com nosso conhecimento obtido na auditoria ou, de outra forma, aparenta estar distorcido de forma relevante. Se, com base no trabalho realizado, concluirmos que há distorção relevante no Relatório da Administração, somos requeridos a comunicar este fato. Não temos nada a relatar a esse respeito.Responsabilidades da Administração pelas demonstrações financeiras individuais e consolidadasA Administração é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e das demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro ("IFRS"), aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, conforme aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis - CPC, pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM e pelo Conselho Federal de Contabilidade - CFC, e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.Na elaboração das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, a Administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Companhia continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras, a não ser que a Administração pretenda liquidar a Companhia e suas controladas ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações. Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras individuais e consolidadasNossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras individuais e consolidadas, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir o relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detecta as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.Como parte de uma auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras individuais e consolidadas, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Companhia e de suas controladas.Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgaç ões feitas pela Administração.Concluímos sobre a adequação do uso, pela Administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Companhia e suas controladas. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar a atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações financeiras individuais e consolidadas ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar a Companhia e suas controladas a não mais se manterem em continuidade operacional.Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as divulgações e se as demonstrações financeiras individuais e consolidadas representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.Obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente referente às informações financeiras das entidades ou atividades de negócio do Grupo para expressar uma opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadas. Somos responsáveis pela direção, supervisão e desempenho da auditoria do Grupo e, consequentemente, pela opinião de auditoria.Comunicamo-nos com os responsáveis pela Administração a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.