DFP 2023 de INC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

RELATÓRIO DO AUDITOR INDEPENDENTE SOBRE AS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS INDIVIDUAIS E CONSOLIDADASAosAcionistas, Conselheiros e Administradores daInter Construtora e Incorporadora S.A. (atual denominação INC Empreendimentos Imobiliários S.A.)Juiz de Fora - MGOpiniãoExaminamos as demonstrações contábeis, individuais e consolidadas, da Inter Construtora e Incorporadora S.A. ("Companhia") e suas controladas, identificadas como controladora e consolidado, respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial individual e consolidado em 31 de dezembro de 2023 e as respectivas demonstrações, individuais e consolidadas, do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.Em nossa opinião, as demonstrações contábeis individuais e consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada da Companhia em 31 de dezembro de 2023, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil as normas internacionais de relatório financeiro ("IFRS") aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM.Base para opiniãoNossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada "Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas". Somos independentes em relação à Companhia e suas controladas, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.ÊnfaseReconhecimento de receitaConforme descrito na Nota Explicativa nº 2.1 (i) às demonstrações contábeis individuais e consolidadas, essas demonstrações foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM. Dessa forma, a determinação da política contábil adotada pela Companhia, para o reconhecimento de receita nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária não concluída, sobre os aspectos relacionados à transferência de controle, segue o entendimento manifestado pela CVM no Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018 sobre a aplicação da NBC TG 47 (IFRS 15). Nossa opinião não está ressalvada em relação a esse assunto.Reapresentação das demonstrações contábeis comparativas e valores correspondentesAnteriormente, as demonstrações contábeis individuais e consolidadas, do exercício findo em 31 de dezembro de 2022 foram auditadas por nós, para os quais emitimos relatório de auditoria, não modificado, em 15 de março de 2023 e, do exercício findo em 31 de dezembro de 2021 foram auditadas por outros auditores independentes, para os quais emitiram relatório de auditoria não modificado, em 25 de março de 2022. Conforme descrito na nota explicativa nº 2.5., a Companhia efetuou determinados ajustes nos saldos iniciais relacionados a erro no cálculo de apropriação da receita ao longo do tempo, exatidão e integridade dos custos incorridos e a incorrer, transações com partes relacionadas não eliminadas entre outras divulgações. Como parte da nossa auditoria de 31 de dezembro de 2023, auditamos as reclassificações e ajustes mencionadas na referida nota e em nossa opinião tais reclassificações e ajustes são apropriadas. A nossa opinião ao exercício findo em 31 de dezembro de 2021 se limita apenas aos ajustes objeto de reclassificação. Nossa opinião não está ressalvada em relação a esse assunto.Principais assuntos de auditoriaPrincipais assuntos de auditoria (PAA) são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações contábeis individuais e consolidadas e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.Reconhecimento do resultado de incorporação imobiliáriaConforme mencionado na Nota Explicativa nº 2.1 (i), a Companhia reconhece os resultados de incorporação imobiliária durante o andamento da obra com base no método da percentagem completada (Percentage of Completion - "POC") de acordo com o entendimento manifestado pela CVM no Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018 sobre a aplicação da NBC TG 47 (IFRS 15). Este método é realizado utilizando a razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado dos respectivos empreendimentos e a receita éapurada multiplicando-se este percentual pelas vendas contratadas. Os custos de terrenos e de construção inerentes às respectivas incorporações das unidades vendidas são apropriados ao resultado quando incorridos.Este assunto foi considerado significativo para nossa auditoria tendo em vista que o processo de reconhecimento de receita envolve julgamento da administração.Resposta da auditoria ao assuntoNossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros:?Avaliação do ambiente de controle interno no que tange ao processo orçamentário e de vendas adotado pela Companhia?Avaliação da exatidão e integridade das informações utilizadas nos cálculos de apropriação da receita apresentados pela Companhia?Revisão analítica da evolução dos orçamentos, discussão com a diretoria de engenharia, obtenção dos orçamentos analíticos e declaração da administração sobre os custos a incorrer previstos na data base?Inspeção física, em base amostral, das obras em andamento.?Teste documental, em base amostral, sobre a base de vendas, distratos e custos incorridos?Verificação aos requisitos legais para lançamento dos empreendimentos e?Avaliação da divulgação das informações nas notas explicativasNo decorrer de nossa auditoria, identificamos ajustes significativos, efetuados pela Companhia retrospectivamente, conforme requerido pelo CPC 23 - Políticas contábeis, mudanças de estimativas e retificação de erros, decorrentes das inconsistências de premissas utilizadas no cálculo da apropriação da receita ao longo do tempo, integridade das informações utilizadas para determinação dos custos incorridos e a incorrer na obra. A combinação dessas inconsistências, além de ter afetado contas contábeis relacionadas, também afetaram os saldos iniciais, conforme detalhado no parágrafo de outros assuntos denominado "Reapresentação das demonstrações contábeis" e nota explicativa nº 2.5.Com base nas evidências obtidas e após os ajustes nos saldos iniciais e no exercício corrente, concluímos que a receita de venda de imóveis e as contas correlacionadas ao processo de reconhecimento de receita ao longo do tempo foram registrados e divulgados adequadamente, no contexto das demonstrações contábeis tomadas em conjunto.Mensuração da estimativa para perda estimada sobre contas a receber (pró soluto) Conforme mencionado na Nota Explicativa nº 5, a Companhia tem como prática financiar a parcela denominada "pró soluto", que é a parcela em que o cliente não conseguiu crédito para financiar a totalidade do valor do imóvel junto as instituições financeiras. O risco de crédito para esta população é significativamente maior, uma vez a alienação fiduciária do imóvel foi cedida aos bancos na ocasião da concessão do financiamento ao cliente.A Companhia de termina a estimativa para perda esperada nesta operação, de acordo os preceitos no CPC 48 - Instrumentos Financeiros.Consideramos esse assunto significativo para a nossa auditoria devido à complexidade, subjetividade e relevância das transações, para determinar a mensuração da estimativa para perda esperada.Resposta da auditoria ao assunto Em relação a tais transações, efetuamos como principais procedimentos:?Entendimento das políticas contábeis e controles atrelados para determinação da estimativa de perda?Análise da idade dos títulos denominados pró soluto?Indagações a alta administração a consistência dos critérios utilizados?Avaliação da integridade e exatidão das informações utilizadas para o cálculo?Avaliação das divulgações em notas explicativas.No decorrer de nossa auditoria, identificamos ajustes com relação a essas transações, bem como na divulgação, que foram realizados pela Companhia.Com base nas evidências obtidas, consideramos que a estimativa para perda esperada foi adequadamente, mensurada, registrada e divulgada, no contexto das demonstrações contábeis tomadas em conjunto.Outros assuntosDemonstrações do valor adicionadoAs demonstrações individual e consolidada do valor adicionado (DVA) referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2023, elaboradas sob a responsabilidade da administração da Companhia, e apresentadas como informação suplementar para fins de IFRS, foram submetidas a procedimentos de auditoria executados em conjunto com a auditoria das demonstrações contábeis da Companhia. Para a formação de nossa opinião, avaliamos se essas demonstrações estão conciliadas com as demonstrações contábeis e registros contábeis, conforme aplicável, e se a sua forma e conteúdo estão de acordo com os critérios definidos no Pronunciamento Técnico CPC 09 - Demonstração do Valor Adicionado. Em nossa opinião, essas demonstrações do valor adicionado foram adequadamente elaboradas, em todos os aspectos relevantes, segundo os critérios definidos nesse Pronunciamento Técnico e são consistentes em relação às demonstrações contábeis individuais e consolidadas tomadas em conjunto.Outras informações que acompanham as demonstrações contábeis individuais e consolidadas e o relatório do auditorA administração da Companhia é responsável por essas outras informações que compreendem o Relatório da Administração. Nossa opinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadas não abrange o Relatório da Administração e não expressamos qualquer forma de conclusão de auditoria sobre esse relatório.Em conexão com a auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas, nossa responsabilidade é a de ler o Relatório da Administração e, ao fazê-lo, considerar se esse relatório está, de forma relevante, inconsistente com as demonstrações contábeis ou com nosso conhecimento obtido na auditoria ou, de outra forma, aparenta estar distorcido de forma relevante. Se, com base no trabalho realizado, concluirmos que há uma distorção relevante no Relatório da Administração, somos requeridos a comunicar esse fato. Como descrito na seção Ênfase "Reapresentação das demonstrações contábeis comparativas e valores correspondentes" acima, a Companhia efetuou determinados ajustes nos saldos iniciais. Concluímos que as outras informações podem apresentar distorção relevante, pela mesma razão, com relação aos saldos e indicadores utilizados nos demonstrativos comparativos do 3º trimestre de 2023 e de 3º trimestre de 2022 citados no relatório da administração impactados pela não reapresentação dos períodos mencionados.Responsabilidades da Administração e da governança pelas demonstrações contábeis individuais e consolidadasA Administração é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações contábeis individuais de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e das demonstrações consolidadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM, e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações contábeis livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.Na elaboração das demonstrações contábeis individuais e consolidadas, a administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Companhia continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações contábeis, a não ser que a administração pretenda liquidar a Companhia e suas controladas ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.Os responsáveis pela governança da Companhia e suas controladas são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações contábeis.Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadasNossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações contábeis individuais e consolidadas, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações contábeis.Como parte da auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:?Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais?Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Companhia e suas controladas?Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela Administração?Concluímos sobre a adequação do uso, pela Administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Companhia e suas controladas. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar a Companhia e suas controladas a não mais se manter em continuidade operacional?Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das de monstrações contábeis, inclusive as divulgações e se as demonstrações contábeis individuais e consolidadas representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada?Obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente referente às informações financeiras das entidades ou atividades de negócio do grupo para expressar uma opinião sobre as demonstrações contábeis consolidadas. Somos responsáveis pela direção, supervisão e desempenho da auditoria do grupo e, consequentemente, pela opinião de auditoria.Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações contábeis do exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.São Paulo, 19 de março de 2024.BDO RCS Auditores Independentes SS CRC 2 SP 013846/O-1Diego Cavalcante Bastos Contador CRC 1 SP 292913/O-9