DFP 2025 de VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

AosAcionistas, Conselheiros e Administradores daViver Incorporadora e Construtora S.A.São Paulo - SPOpinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadasExaminamos as demonstrações contábeis, individuais e consolidadas, da Viver Incorporadora e Construtora S.A. ("Companhia"), identificadas como controladora e consolidado, respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial individual e consolidado em 31 de dezembro de 2025 e as respectivas demonstrações, individuais e consolidadas, do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo as políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.Em nossa opinião, as demonstrações contábeis, individuais e consolidadas, acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da Companhia em 31 de dezembro de 2025, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro ("IFRS") aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil registradas na Comissão de Valores Imobiliários - CVM.Base para opinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadasNossa auditoria foi conduzida de acordo com as Normas Brasileiras e Internacionais de Auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir, intitulada "Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas". Somos independentes em relação à Companhia e suas controladas, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), aplicáveis a auditorias de demonstrações contábeis de entidades de interesse público no Brasil e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.ÊnfaseReconhecimento de receitaConforme descrito na Nota Explicativa nº 2.1.1 às demonstrações contábeis individuais e consolidadas, essas demonstrações foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM. Desta maneira, a determinação da política contábil adotada pela Companhia, para o reconhecimento de receita nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária não concluída, sobre os aspectos relacionados à transferência de controle, segue o entendimento manifestado pela CVM no Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018 sobre a aplicação da NBC TG 47 (IFRS 15). Nossa opinião não está ressalvada em relação a esse assunto.Principais Assuntos de Auditoria (PAA)Principais Assuntos de Auditoria (PAA) são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações contábeis individuais e consolidadas e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.Mensuração do Terreno Chácara Europa Conforme descrito na Nota Explicativa nº 7, a Companhia detém, por meio de sua controlada JMTEmpreendimentosLtda.,terrenoslocalizados na Rua Visconde de Porto Seguro, nobairro da Chácara Flora, os quais estão sujeitos a processo de desapropriação por utilidade pública iniciado pela Prefeitura de São Paulo em outubro de 2024. O referido processo judicial e administrativo apresenta elevada complexidade, envolvendo medidas restritivas ao imóvel e controvérsia relevante quanto à determinação do valor indenizatório.A principal incerteza refere-se à definição do momento de referência para o cálculo da indenização, se com base no zoneamento vigente antes ou após sua alteração, o que resultou em avaliações significativamente divergentes, variando entre aproximadamente R$ 11.000 mil, com base no novo zoneamento, e R$ 115.000 mil, considerando o zoneamento anterior. O processo encontra-se em fase de perícia, tendo o juízo determinado a elaboração de laudos contemplando ambas as hipóteses.Em 31 de dezembro de 2025, o ativo está registrado no ativo não circulante pelo montante líquido de R$ 77.800 mil, considerando provisões constituídas em exercícios anteriores. A determinação do valor recuperável desses ativos envolve elevado grau de julgamento por parte da Administração, em razão da incerteza jurídica, da existência de zoneamentos conflitantes (ZEPAM versus ZER-1) e da amplitude das estimativas disponíveis.Este assunto foi considerado significativo para nossa auditoria em função da relevância do saldo envolvido, da incerteza material quanto ao resultado do processo de desapropriação e do potencial impacto da mensuração desse ativo sobre as demonstrações contábeis.Resposta da Auditoria sobre o assuntoNossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros: Revisão dos papeis de trabalho dos auditores antecessores com foco em eventuais apontamentos relacionados a operação Leitura, análise e síntese da documentação correlacionada Envolvimento de especialistas para revisão das premissas adotadas na elaboração dos laudos Validação da integridade dos inputs utilizados na elaboração do laudo Avaliação da capacidade técnica, objetividade e independência do avaliador Confirmações e reuniões com advogado responsável para compreensão sobre a situação processual atrelado à desapropriação e indenização Consulta técnica para validação do entendimento do time de auditoria ao Departamento de Práticas Profissionais da BDOCom base nas evidências obtidas, determinamos que os critérios de mensuração adotados pela Administração estão adequados, assim como as suas respectivas divulgações, no contexto das demonstrações contábeis tomadas em conjunto.Investigação sobre pagamentos a alta administração em valores superiores aos limites aprovados pelo Conselho de AdministraçãoConforme mencionado na Nota Explicativa nº 1.5, no exercício de 2025 surgiram questionamentos relacionados a eventuais pagamentos de remuneração variável (bônus) realizados a membros da alta administração em montantes superiores aos limites aprovados pelo Conselho de Administração. Em decorrência desses questionamentos, a Administração contratou escritório independente para condução de investigação específica, cujo relatórioidentificoudeterminadas inconsistências nos processos de apuração e pagamento, bem como recomendou aprimoramentos de controles.Este assunto foi considerado significativo para nossa auditoria, em função da natureza sensível das transações envolvendo a alta administração, bem como da necessidade de avaliação da adequação dos controles internos e da suficiência das divulgações efetuadas.Resposta da Auditoria sobre o assuntoNossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros: Revisão dos papéis de trabalho dos auditores antecessores com foco em eventuais apontamentos relacionados a operação Envolvimento de especialistas de Shadow Investigation para avaliação dos procedimentos forenses adotados pelo escritório independente contratado no âmbito da investigação realizada na Companhia Teste documental sobre a base de pagamentos de bônus no exercício Avaliação da divulgação das informações nas notas explicativas.Com base nas evidências obtidas, determinamos que os procedimentos adotados pela Administração estão adequados, assim como as suas respectivas divulgações, no contexto das demonstrações contábeis tomadas em conjunto Outros assuntosReapresentação dos valores correspondentesAs demonstrações contábeis do exercício findo em 31 de dezembro de 2024, apresentadas para fins de comparação, foram auditadas por outros auditores independentes, que emitiram relatório de auditoria, datado de 30 de março de 2025, com abstenção de opinião relacionada a ausência de evidência suficiente e apropriada sobre a essência econômica da transação de venda de ações a terceiros e sobre a ausência de investigação forense relaciona a aprovação da referida transação, assim como sobre pagamento de bônus no primeiro trimestre de 2025 em valores superiores aos aprovados pela Administração, conforme Notas Explicativas nos 1.3 e 1.5, respectivamente.Cabe mencionar que, no decorrer do processo de auditoria das demonstrações contábeis realizamos procedimentos de auditoria dos saldos iniciais, relativos aos assuntos que foram base para a abstenção de opinião do auditor antecessor em 31 de dezembro de 2024 visando o esclarecimento dos mesmos, os quais nos permitem emitir relatório de auditoria sem a qualificação dos referidos assuntos.Como parte da nossa auditoria das demonstrações contábeis de 31 de dezembro de 2025, auditamos também os ajustes descritos na Nota Explicativa nº 1.6, que foram efetuados para alterar os valores correspondentes relativos às demonstrações contábeis de 31 de dezembro 2024. Com base em nossa auditoria, auditamos tais ajustes que foram elaborados e demonstrados de forma adequada. Não fomos contratados para auditar, revisar ou aplicar quaisquer outros procedimentos sobre as demonstrações contábeis da Companhia referente a 31 de dezembro de 2024 e, portanto, não expressamos opinião ou qualquer forma de asseguração sobre as referidas demonstrações contábeis tomadas em conjunto.Demonstrações do Valor Adicionado (DVA)As Demonstrações individuais e consolidadas do Valor Adicionado (DVA), referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2025, elaboradas sob a responsabilidade da Administração da Companhia, e apresentadas como informação suplementar para fins de IFRS, foram submetidas a procedimentos de auditoria executados em conjunto com a auditoria das demonstrações contábeis da Companhia. Para a formação de nossa opinião, avaliamos se essas demonstrações estão conciliadas com as demonstrações contábeis e registros contábeis, conforme aplicável, e se a sua forma e conteúdo estão de acordo com os critérios definidos no Pronunciamento Técnico CPC 09 - Demonstração do Valor Adicionado. Em nossa opinião, essas demonstrações do valor adicionado foram adequadamente elaboradas, em todos os aspectos relevantes, segundo os critérios definidos nesse Pronunciamento Técnico e são consistentes em relação às demonstrações contábeis individuais e consolidadas tomadas em conjunto.Outras informações que acompanham as demonstrações contábeis individuais e consolidadas e o relatório do auditorA Administração da Companhia é responsável por essas outras informações que compreendem o Relatório da Administração. Nossa opinião sobre as demonstrações contábeis individuais e consolidadas não abrange o Relatório da Administração e não expressamos qualquer forma de conclusão de auditoria sobre esse relatório.Em conexão com a auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadas, nossa responsabilidade é a de ler o Relatório da Administração e, ao fazê-lo, considerar se esse relatório está, de maneira relevante, inconsistente com as demonstrações contábeis ou com nosso conhecimento obtido na auditoria ou, de outro modo, aparenta estar distorcido de forma relevante. Se, com base no trabalho realizado, concluirmos que há distorção relevante no Relatório da Administração, somos requeridos a comunicar esse fato. Não temos nada a relatar a este respeitoResponsabilidades da Administração e da governança pelas demonstrações contábeis individuais e consolidadasA Administração é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações contábeis individuais de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e das demonstrações consolidadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil, registradas na CVM, e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações contábeis livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.Na elaboração das demonstrações contábeis individuais e consolidadas, a Administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Companhia continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações contábeis, a não ser que a Administração pretenda liquidar a Companhia e suas controladas ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.Os responsáveis pela governança da Companhia e suas controladas são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações contábeis.Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações contábeis individuais e consolidadasNossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações contábeis individuais e consolidadas, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as Normas Brasileiras e Internacionais de Auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações contábeis.Como parte da auditoria realizada de acordo com as Normas Brasileiras e Internacionais de Auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso: Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Companhia e suas controladas Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela Administração Concluímos sobre a adequação do uso, pela Administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Companhia e suas controladas. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou cond ições futuras podem levar a Companhia e suas controladas a não mais se manter em continuidade operacional Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações contábeis, inclusive as divulgações, e se as demonstrações contábeis individuais e consolidadas representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada Obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente referente às informações financeiras das entidades ou atividades de negócio do Grupo para expressar uma opinião sobre as demonstrações contábeis consolidadas. Somos responsáveis pela direção, supervisão e desempenho da auditoria do grupo e, consequentemente, pela opinião de auditoria.Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações contábeis do exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.São Paulo, 30 de março de 2026BDO RCS Auditores Independentes SS Ltda. CRC 2 SP 013846/O-1Diego Cavalcante Bastos Contador CRC 1 SP 292913/O-9